2023年に中古住宅を購入しました。引っ越しはまだですが、年末のふりかえりとして履歴として残しておこうと思います。 タイトルを「住宅購入 2023」としましたが続編があるかはわかりません。
家族構成
- 本人（1988年生まれ）満35歳 （正社員）
- 妻（1985年生まれ）満38歳（時短）
- 長女 満7歳 小学校1年
- 次女 満4歳 保育園年少
現在の住宅
- 賃貸（築35年ぐらい）
- 3LDK 60平米ぐらい
- 駅徒歩10分
そもそものモチベーション
娘たちが大きくなってきてケンカが増え始めた
- 些細な理由なように見えますが自分的には大きいです。これからどんどん大きくなるに連れて更に本気の喧嘩が起こるのはキツいと思いました。部屋が狭いと構造的に喧嘩が生まれやすいと思います。現在の賃貸は家族の寝室、自分の作業部屋（リモートをしょっちゅうやる）子ども部屋になっています。顔を合わせる機会が増えるといざこざも増えます。そして喧嘩しても一人になることもできません。個人的に人間の成長にはプライベートな空間と時間が必要だと思っているので、これからの子どもの成長を考えてもっといい環境に住むことを検討し始めました。
住んでいる賃貸が寒い
- 自宅の作業部屋が寒く、あまり入りたくない。結果的に作業が進まない。暖かくしてもどんどん熱が逃げていく感じがして集中力に影響していました。
- もう少しいい環境で作業したいなと思い始めた
前篇（2023年2月ぐらい）
自分は住宅購入に至るまで1度断念しています。ひと月ぐらいやってみて、いい家に出会えなかった（＆要件を整理出来ていなかった）ので家探しを中断しました。時期的には2023年2月のことです。
上で挙げたような転居へのモチベーションは持っていたのですが、なんとなく行動に移せずにいました。ある日たまたま駅前でチラシを見つけ、その日のうちに内見に行きました。
その家は新築の分譲一戸建てで、今住んでる家から歩いて10分ぐらいの場所にある3階建ての家でした。 今思うと条件には結構合致していたなと思うのですが、いくつかの点でその時は意思決定出来ませんでした。
- 価格が高いと思ったこと
- 今から思うと相場通りなのですが、相場を理解していなかったので異常に高くない？という感想が最初でした
- 相場を知ること大事
- 家の面積が小さいと思ったこと
- 自分は田舎一軒家に住んでいたので、この値段でこの面積？と思い決断できませんでした。妻も田舎出身なので同様の感想でした。
- 妻と合意出来なかったこと
- 妻は2階がリビングである家はNGだったのですが、この辺もすり合わせ出来てなかったです。実際に家を内見し始めてお互いに要件を整理していくことができました。
- 妻は長女を転校させたくないと思っていたこと
- これも内見し始めてわかったことですが、妻は娘を転校させたくないと思っており、ここは合意が難しかったポイントでした。
前篇で学んだこと
- 住宅購入について、全く要件が整理出来ていないこと
- 東京の家は高いこと
- 東京の家は狭いこと
- 東京の学区は狭いこと
- 「娘を転校させない」という条件を入れ続けると転居はできないと思っていました。学区が狭く、2キロ四方ぐらいが学区に設定されているので、その中で自分の要望に合う家が売りに出されることは無いと思っていました。
結局ひと月ぐらい毎週末物件探しをして、20軒ぐらい内見しましたが諦めました。 妻も毎週家を見にいくのはしんどいと言っていて、一度ストップしようという判断に至りました。
後編（2023年10月ぐらい）
後編は2023年10月ぐらいから始まります。たまたまSuumoを見ていたら、学区内に中古物件が出ており、お？っと思って内見しに行きました。 別に毎日欠かさず見ていたわけでもなく、本当に数ヶ月ぶりぐらいにSuumoを開いたタイミングでした。
「転校させない」という条件を入れ続ける限りは、引っ越しはできないと思っていましたが、学区内の物件だったのでいきなり一番厳しい要件をクリアできました。
引越し先の住宅
- 築16年
- 4LDK 100平米ぐらい
- 駅徒歩15分
駅からは遠くなりますが、そこは仕方ないと諦めました。
内見して広さの要件は満たしていそうということがわかりました。 それなりに経年劣化が目立つところもありましたが、そこはリフォームすることで大丈夫になりそうだということが分かりました。
また費用面ですが、やはり中古なので新築を買うよりは幾分か安いと思いました。さらに値下げ交渉して価格の1割ぐらい下げてもらいました。 新築でこの値段であれば破格だなと思ったのを覚えています。ただ中古なので、価格をどう評価すればいいのかという新しい問題と出会いました。
評価をするために、幾つかの仮定を置きました。
- この家には20年住むとする
- 住んだあとは家を売り（おそらく更地にする）、別の場所（田舎）で暮らす
もともと東京にいるかいないかを悩んでいた二人なので、ずっと東京に暮らしたいという気持ちはあまりありません。 上の仮定を置くことで、物件を評価しやすくなりました。
例えば購入価格がトータルで5000万円だとして、将来的にも3500万円の土地の価値が残るのであれば、5000万 - 3500万（土地） = 1500万円 が物件自体の価格ということになります。 この家に20年住むと考えると、年間に物件に対して払うお金は1500万円 ÷ 20年 = 75万円/年です。
今支払っている賃貸の家賃が10万円だとすると、家賃に年間120万円払っていることになります。 この例で言うと、年間に支払うお金が少なくなり、更に広い機能性が高い住宅に住むことができると考えられます。
このような計算を繰り返すことで、ある程度高くても大丈夫ではないか。土地の資産性を考えるとはこういうことかと妙に納得しました。
一方でリスクもあります。自分が考えるリスクは
- 土地が売れないことがあるか
- リフォームを繰り返し、総額で払う額が増えるのではないか
などです。
長くなるので端折りますが、取れるリスクの範疇であると判断しました。 そうなればここからはスピード勝負です。購入の意思を伝えて、物事を進めていきました。
現在のステータスは、やっと権限的に自分たちの所有になったところです。
今後の課題
まだまだ一段落ではありません。ここからリフォームがあります。また購入時に見落としていた問題が次々と見つかるでしょう。 生命保険に関する手続きや手配もあります（後述します）
住宅購入を通して学んだこと
ここまで長々と書いてきましたが、学んだことをまとめます。
- 将来的に住宅を購入するかもしれない人は、まずは内見に行くのが良さそう
- 得られる情報が違うので、隠れた要件が見つかる可能性が高いです
- 東京の学区は非常に狭いこと
- 転校しないという条件が生まれないうちに（子どもが小学校に上がる前に）購入するは一考に値すると思います
- 補助金などの制度を学んだ
- もっと調べていれば、より多くの補助金を利用できたかもしれない
- 現在の住宅ローンの金利は安い
- 今回は端折りましたが、変動金利で5年ルールや変更時に1.25倍の条件があることを知った
- 物件の価格交渉は限られた部分でしかできず、努力しても同じような結果になることが多いと感じました
- 値下げ交渉ができる部分とできない部分があることを学びました
- 仲介手数料や税金部分は購入価格の何％など一定の割合で設定される費用があり、そこは交渉しても無駄だと学びました
- 値下げ交渉ができる部分とできない部分があることを学びました
- キャッシュフローの概念
- 一時的に飛ぶお金の額を計算して青ざめました。会社のキャッシュフローを計算してる人尊敬します。
- 諸経費が高すぎる
- 物件以外にもかかるお金が結構あります
- 団信が最強であることを学んだ
自分が本当に達成したかったこと
この記事の冒頭で引っ越しのモチベーションを書きましたが、後になって自分が本当に達成したかったことに気づいたので書いておきます。 それは「自分が仮にいなくなったとしても、残された人の苦労を極小化出来る環境を作る」です。 子どもが生まれてから、もし今日自分が死んだらということを薄っすらと考えていました。 当時、妻は働いていなかったので、自分が死んだら賃貸を払えないのではないかという思いがあり（貯金もなかった）、収入保障型の生命保険に加入しました。
今回もローンの組み方には何パターンかあったのですが、ペアローンは避けました。ペアローンは片方が死んでも片方の残債が残り続けるので。 またお互いに出身が東京ではないので、家賃を払えなくなる = 実家に帰るということになります。そうなると影響を受けるのは娘達なので、親の死の影響を極小化できるような環境を整えたかったということになります。 団信によって自分が死んでも家だけは残るので、あとは生活費と教育費をどう捻出するかを考えれば良いことになります。遺族年金に加えて、上述の生命保険もあるので、再計算して組み直す仕事が年明けに待っています。
団信で自分が死んだときのプランはある程度見通し立ったけど、自分が生きた場合のプランの見通しはあまり立っていない
— 勝丸 真 / ログラス(Loglass.inc) (@shin1988) 2023年12月4日
今年は仕事が忙しくて限界を感じる時期があり、本当に苦しかったことを最後に残しておきます。 深く考えずに家を買おうとなりましたが、深く考えていたら購入していなかったかもしれません。勢いが大事だなと感じます。
以上が住宅購入のふりかえりになります。 来年も激動の1年になることが予想されますが、死なないように、家族みんな健やかに過ごせるように精進していければと思います。
